主任、各位副主任，各位委员：

《江苏省物业管理条例》（以下简称《条例》）于2012年11月29日江苏省十一届人大常委会第二十一次会议修订，自2013年5月1日起施行。

市人大常委会执法检查组于2016年6月至8月对我市贯彻实施该《条例》情况开展了执法检查。现在，我代表执法检查组向会议报告执法检查情况。

一、执法检查的工作情况

这次执法检查的主要目的是检查市政府及其职能部门贯彻落实《条例》工作情况，督促法律施行过程中有关问题的解决，保证法律法规的贯彻实施。市人大常委会成立了由市人大常委会副主任郑元为组长，环资城建工委主任张伯庆为副组长，部分市人大常委组成人员、市人大代表、环资城建工委部分委员、部分基层人大负责人及有关人员为组员的执法检查组。

6月3日，市人大常委会第76次主任会议讨论通过并及时印发了《江阴市人大常委会开展〈江苏省物业管理条例〉执法检查方案》的通知，明确了执法检查的指导思想、主要内容、执法检查组的组成、检查方式、具体时间和工作安排，以及执法检查的几点要求，请“一府两院”及有关部门认真组织落实。

6月8日，执法检查组召开第一次会议，住建局、规划局、卫生局、公安局、人防办等有关部门的负责人参加会议。会议邀请无锡市住建局物业管理处施处长作了《条例》专题辅导讲座，并对执法检查的有关工作提出了要求。

6月17日，执法检查组召开第二次会议，听取了市政府及其有关部门关于贯彻落实《条例》工作情况的汇报。

6月24日，执法检查组召开了由澄江街道、城东街道、南闸街道分管领导，大桥社区、文定社区等社区负责人和市人大代表、基层群众代表，以及大桥物业、佳兆业等物管企业负责人座谈会，广泛听取各方面的意见和建议。同时通过报纸、网站向社会公布了监督举报电话，向社会公众公开征集意见和建议。

为了提高执法检查的针对性和实效性，执法检查组根据《条例》的有关规定，列出了物业管理工作中政府应承担的20多条主要责任清单，交市政府及其有关部门答复（答复情况另附）。

为了更多地了解物管企业的服务水平，7月1日，执法检查组实地察看了黄山湖公寓、圣廷苑小区、尚海荟花园和花园四村等住宅小区的物业服务情况。

7月25日至26日，8月10日，执法检查组先后赴浙江嘉兴南湖区和我省昆山市、扬州市等地学习调研，开阔了眼界，增长了知识。

8月15日，执法检查组召开第三次会议，讨论、修改和审定执法检查报告。

8月19日，执法检查组向市人大常委会第83次主任会议汇报执法检查情况，听取对执法检查报告的建议意见。

二、市政府贯彻实施《条例》的主要工作情况

近年来，市政府及其有关部门认真贯彻落实《条例》规定，完善配套政策，推进属地管理，规范物业服务，强化宣传教育，抓好重大矛盾调处等，推动和促进了我市物业管理工作健康有序发展。物业服务企业发展迅速，服务范围不断扩展，行业形象不断提升。全市共有物业服务企业117家，从业人员达11000多人，各类物业托管面积达到4200万平方米。至2015年底，我市先后有119个物业管理项目被评为部、省、无锡市优秀项目，优秀项目数量在全省名列前茅。

（一）宣传教育初见成效。《条例》颁布实施后，市政府及其有关部门及时组织物业服务企业到无锡参加专题培训，邀请省建设厅专家来澄分别对物业服务企业、镇（街）、社区物业管理工作人员进行分层次培训。充分利用报纸、杂志、电台等宣传媒体，围绕广大群众普遍关心的热点难点问题，以案释法，详细解读《条例》的有关规定。印发了10万份知识竞赛题目邮寄给广大市民，通过题目解答，进一步明确法律规定的权利和义务。一系列行之有效的措施和办法，增强了广大市民物业管理的法律意识和法制观念，提高了基层组织和物管企业的执行力。

（二）政策办法不断完善。为进一步规范物业管理工作，市政府依据《条例》精神，先后出台了有关前期物业管理、物业服务收费、物业保修金使用、物业专项维修基金管理等一系列政策文件。继2009年制定《关于规范和加强住宅物业管理工作若干意见》后，2012年8月又制定了《关于促进物业管理健康发展若干意见》，进一步明确了镇（街）和相关部门的管理职能。还先后制定了物业服务履约保证金管理办法、物业服务综合考核办法、物业服务质量考核办法等相关规定，进一步加强行业监管，督促物管企业规范服务行为，履行合同义务。

（三）管理体制逐步理顺。市政府以小区物业管理为重点，加快构建城市现代化管理新格局。澄江街道于2012年率先成立了物业管理中心，明确分管领导，配备专职人员，构建了职能部门、街道、社区、业委会、物管企业“五位一体”的物业管理组织网络。2014年又针对物业管理存在的突出问题，探索建立了矛盾快速调处机制、应急维修机制和督查考核机制，进一步提高了物业管理水平。高新区、云亭街道、南闸街道、新桥和月城等镇也相继成立了专门的物业管理机构，明确了分管领导，配备了专职人员，认真做好辖区内各项物业管理工作。

（四）服务水平有了提高。市政府结合文明城市创建工作，深入开展创优达标活动，督促物业服务企业建立健全规章制度，大力开展环境综合整治，定期对各住宅小区物业服务质量进行抽查，并针对存在问题及时发放整改通知书督促整改。强化行业督查考核，对享受政策补贴的拆迁安置小区、改造后的老小区、保障房小区的物管企业的考核，实行末位淘汰机制，同时落实“以奖代补”的申报税费政策，督促物管企业不断提高服务水平。

三、存在的主要问题

随着经济社会的快速发展和城市化进程的不断推进，人民群众要求享有的物业服务内容更广、标准更高。而我市的物业管理和服务水平还处在初级阶段，对照《条例》的规定，对照物业管理优秀地区，对照人民群众的普遍要求还有较大差距。特别是市政府及其有关职能部门应当履行的职责和义务还没有落实到位，主要表现在以下几个方面。

（一）思想认识还不到位，组织机构还不健全。《条例》第三条规定：“县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系”，应当“建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制”。调研中我们发现，这方面的工作做得还不够，出台的一些政策和规范性文件有的还仅停留在文字上，没有很好地贯彻落实到位。有的镇（街）还没有成立专门的物业管理机构，尚未配备专职人员做好辖区内的物业管理工作。《条例》第三十条规定：“街道办事处（乡镇人民政府）应当建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜”。调研发现，我市许多镇（街）都没有成立这样的联席会议制度，有的即使成立了也没有很好地发挥作用。另外，物业管理中矛盾纠纷调处机制还没有形成，法制宣传教育的广度、深度和力度也不够。

（二）住宅小区内各类违法行为屡见不鲜，相关职能部门没有严格依法办事。《条例》第六十八条规定：“城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为”。市政府《关于加强和规范住宅物业管理的若干意见》也进一步明确了各职能部门的职责，但许多职能部门都没有严格依法办事，都没有将本部门执法职能延伸到物业管理小区，这是导致住宅小区违法行为屡见不鲜的主要原因，也已成为人民群众对政府工作不满的主要内容。

（三）物业管理行业准入门槛较低，物业服务水平总体还不够高。我市物业管理企业数量较多，但本地企业中大部分企业为三级暂三级资质，大多数企业仍处于传统粗放型的管理，提供简单的、低标准、低层次服务。物业从业人员大多年龄偏大，文化程度偏低，服务意识不强，在住宅小区越来越多地应用高科技设备、设施的情况下，物业行业专业技术人才缺乏的问题越来越突出，成为制约物管企业健康发展的一大瓶颈。另外，物管企业行业协会的作用还没有充分发挥，诚信经营、自律守法的意识还不强。

（四）住宅小区前期开发建设遗留问题较多，严重制约物业管理工作顺利开展。一些住宅小区由于在规划设计、开发建设和综合验收等方面的遗留问题，譬如停车位配比偏低、水电气及消防等基础设施质量不达标、物管配套设施缺失等等，既给业主带来生活不便，又给物管企业带来麻烦，一些业主通常以物管企业为投诉对象，以不满足要求就拒交物业费相要挟，导致恶性循环。另外，一些开发商将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放，只售不租，或者出售的使用权要价过高，公共资源得不到充分利用，也是导致住宅小区停车难问题的一大原因。

四、几点建议

城市发展，三分靠建，七分靠管。物业管理是城市管理的重要组成部分，加强物业管理工作事关城市形象和广大人民群众安居乐业，以及社会和谐稳定。

（一）以宣传为引领，在提高全社会法制意识上务求实效

要以新一轮城市建设发展为契机，充分利用广播、电视、报纸、网络等新闻媒体及小区黑板报、宣传栏、电子屏等宣传阵地，大张旗鼓地开展对《条例》及市政府关于物业管理工作有关文件政策的宣传教育，进一步明确权利和义务，增强法制观念，提高全社会对物业管理工作的认识。机关和企事业单位要关心和支持住宅小区的物业管理工作，教育党员干部职工自觉遵守社会公德，自觉缴纳物管费用，协助处理矛盾纠纷，努力维护和谐稳定。要加强对业主大会和业主委员会的监督和指导，在业主委员会人选上严格把关，把那些热心公益事业、责任心强、乐于奉献，具有一定组织能力的业主吸收到业主委员会中来，引导业主委员会正确行使职责权利，并通过正当渠道和手段表达合理诉求，切实维护全体业主的合法权益。要强化业主的责任意识和自律意识，正确行使法律赋予的权力，加强对业委会和物业公司工作管理监督，依法有序参与物业管理活动，努力形成自我管理，自我约束的良好氛围。

（二）以法律为标杆，在督促相关部门履行职责上敢于担当

法律法规一经颁布施行，就要严格依法办事，做到有法必依。根据《条例》的要求，公安、城管、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门要进小区，明确相关部门职责，相关人员和联系电话要在小区公示，依法及时处理小区内的违法行为，形成各司其职，齐抓共管的联动机制。价格行政主管部门也应当根据《条例》第四十九条的规定，会同物业行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度，以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准，以及基准价与浮动幅度，并向社会公布。应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。各街道办事处（乡镇人民政府）也要根据《条例》的要求，建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。扬州市2013年11月下发了《市政府办公室转发市房管局等六部门关于强化市区住宅小区物业管理通知的通知》，就老百姓普遍关心的有关民防、物价、规划、社会治安等民生事项明确工作职责，形成工作合力。成立了由分管副市长任组长，公安、民政、财政等政府有关职能部门主要负责人为成员的扬州市区物业管理工作联席会议制度，并专门下发了《市区物业管理工作联席会议成员单位工作职责》，严格督促检查和考核评比，推动物业管理工作健康发展。

（三）以问题为导向，在创新社会管理机制上有所作为

物业管理小区违章搭建层出不穷，停车位严重不足，以及物业管理费收缴难度大、收缴比例低，已成为当前我市物业管理工作的热点难点问题，也已成为创新社会管理机制、创建“江苏省优秀管理城市”不可逾越的障碍。毋庸置疑，在现有的体制和框架内，要想有效解决上述问题，难度是比较大的，市政府及其有关部门必须创新社会管理机制，吸收和借鉴周边地区成功的经验和做法，结合江阴的实际情况，出台一些有针对性、可操作性的措施和办法，包括物业矛盾纠纷调处机制和借助司法速裁机制，并一以贯之狠抓落实，才能从根本上扭转目前我市物业管理工作被动的局面。去年7月，浙江嘉兴市南湖区出台了《探索物业纠纷化解机制试点工作实施方案》，开展了集中整治公职人员拖欠物业服务费专项行动，督促公职人员及国有企事业单位员工自觉遵纪守法，有力促进了物业服务业健康发展。昆山市政府今年4月出台了《关于加强社会化物业服务管理的实施意见》，各区（镇）都设立了物业管理办公室，并明确其主要职能。最近又在加紧研究制订《关于加强业主委员会监管的若干意见》和《昆山市物业管理失信惩戒办法》等规范性文件，加强对业主委员会的监督管理，依法维护物业管理区域相关主体合法权益。昆山市张浦镇除了坚持定期、不定期召开联席会议，协调处理物业管理重大事项外，还向辖区内所有社区派驻物业管理工作站，通过加强考核和日常巡查，及时发现问题并督促整改。

（四）以考核为抓手，在提升物管企业服务水平上不断努力

要加大对镇（街）考核力度，适当提高年度绩效考核城镇建设和管理中住宅小区物业管理的分值，督促其履行属地管理的主体责任。要加强对物管企业的考核督查，考核结果要与资质升级、奖励补贴和项目承接等相挂钩，督促物管企业加强内部管理、建章立制、苦练内功、创新经营，同时发挥好物管企业行业协会的作用，推动物业管理组织化联动、标准化建设。要建立健全物管企业服务信息公开和诚信评价体系，搭建企业诚信档案和信息发布平台，及时向社会发布企业诚信信息和不良信用记录。要进一步加强企业资质动态管理，不断提高物管企业准入门槛，以市场化、现代化、品牌化为取向，形成竞争有序，优胜劣汰的市场氛围。要大力培育骨干企业，落实各项扶持政策，引导和鼓励企业树立品牌意识、创新意识和进取意识，促进企业不断上规模、上档次、上水平。对我市老小区、市财政投资的保障性住房小区、安置房小区实行的财政补贴政策，也要在调查研究的基础上，适当提高补贴水平。

物业管理是一项系统的民生工程，加强物业管理工作任重而道远。我们相信，经过市政府及其相关部门的不懈努力和扎实工作，我市的物业管理工作一定会不断向前发展。