市住保房管局 何建华

主任、各位副主任：

我受市人民政府委托，向市人大主任会议报告全市物业管理工作情况，请予审议。

一、我市物业管理基本情况

近年来，随着我市城市建设强力推进，城市房地产开发规模不断扩大，物业服务行业发展迅速，行业规模日益扩大，服务水平不断提高，在改善人居环境、扩大就业渠道、促进社会和谐等方面作出了积极贡献，主要表现在：

（一）政策体系不断完善。近年来，围绕行业发展，我市先后制定了《江阴市物业管理实施办法》、《江阴市前期物业管理招投标实施办法》、《江阴市物业专项维修资金管理办法》、《江阴市物业收费管理办法》、《江阴市物业保修金使用管理办法》、《江阴市物业服务综合考核办法》、《江阴市物业服务质量考核办法》等一系列文件，2009年《关于规范和加强住宅物业管理工作的若干意见》提出建立“条块结合、以块为主、属地负责”的物业管理新机制，2012年8月出台《关于促进物业管理健康发展若干意见》，进一步明确了镇（街）和相关部门的管理职能。通过近几年的努力，我市物业行业政策法规体系正逐步完善，为依法监管、规范行业发展奠定了基础。

（二）行业规模不断扩大。目前，全市物管项目共490个，总建筑面积3690万平方米，其中住宅项目351个，占物管项目的71.6%，建筑面积2850万平方米，占物管面积的77.2%。物业管理覆盖了住宅小区、办公楼、企业厂区、公园、学校、医院等各类物业形态。全市现有物业企业108家，物业管理从业人员达1万多人。

（三）企业实力不断增强。近年来，重庆金科、深圳佳兆业、上海上实、浙江绿城等一批知名物业企业先后进驻我市，日益激烈的市场竞争使本土企业竞争意识、危机意识大幅提升。通过品牌化、规模化发展增强企业市场竞争能力，已经成为物业企业的共识和追求。全市现有一级资质企业27家（其中本地企业2家）、二级资质企业17家（本地企业6家）；大桥物业排名江苏省综合实力50强第9位，为无锡市排名第一位，华惠物业位居第39位。

（四）行业发展不断规范。一是公平竞争机制初步形成。自2011年6月我市新建商品房项目全面实施前期物业招投标制度以来，全市通过招投标产生前期物业管理的项目共有102个，总面积约750万平方米。前期物业招投标制度的实施，既规范了市场竞争，也减少了开发环节给物业管理造成的遗留问题。二是行业监管不断加强。以物业服务企业资质条件和经营行为为重点，每年在全市范围内开展物业服务专项检查，有效规范了物业经营行为；为维护业主的合法权益，先后实施了质量保证金制度和物业企业履约保证金制度。三是考核机制全面完善。从基础管理、环境管理、秩序管理、房屋共用设施设备维护管理等方面，对全市改造的老小区、保障房小区、拆迁安置小区进行全面考核检查，考核结果与政府补贴挂钩，有效规范了物业服务行为。今年，又下发了《江阴市物业服务质量考核办法》，由镇（街）对物业服务项目进行月考核，考核结果与以奖代补、政府补贴、物业管理招投标挂钩。

（五）管理机制不断完善。根据去年8月出台的《关于促进物业管理健康发展若干意见》，澄江街道率先成立了街道物业管理中心，配置专职人员8名，实行包片管理，责任到人，并提出第一时间发现，第一时间报告，第一时间处置，第一时间协调的“四个一”工作要求。街道所属各社区建立了物业管理工作站，并对外挂牌，社区书记为第一责任人，并按每300户配备1名物业管理专管员。属地管理机制的真正落实，使物业管理矛盾得到了及时、有效的化解。涉及物业管理的投诉、信访量较往年有了大幅下降。

（六）行业形象不断提升。一是创优达标活动深入开展。至2012年底，我市先后有97个物业管理项目被评为部、省、无锡市优秀项目，其中部优3个，省优20个（包括部优3个），无锡市优71个（包括省优20个，部优3个），优秀物业项目数量在省内名列前茅。二是物业企业服务意识明显增强。今年以来，我市从健全内部制度、加强员工培训、规范前期物业服务行为、实行物业服务承诺制和公示制、开展环境综合整治、强化共用设施设备维护管理、建立投诉机制、开展业主满意度调查等八个方面开展“物业服务提升年”活动。通过此项活动的开展，物业企业服务规范化、精细化的意识明显增强，业主与物业服务企业之间的关系也得到了改善。三是从业人员整体素质明显提高。近年来，通过组织行业技能竞赛、从业人员岗位培训和设备、绿化等专业培训，物业从业人员的业务素质得到有效提高。

二、我市物业管理存在的突出问题

近年来，尽管我市物业管理取得了突出成效，但随着经济社会的日益发展，生活水平的日益提高，群众对提高生活品质的需求也日益强烈，要求享有的物业服务内容更广、标准更高。然而，目前，物业管理工作由于受到诸多因素的制约，距离人民的需求还有一定的差距，主要表现为：

（一）物业服务企业生存压力大。一是收费标准偏低。目前我市执行政府定价的物业服务管理收费标准是2006年（实际是2003年）颁布的标准，当时的最低月工资为620元，2013年我市最低月工资标准已达1480元，水、电、气等社会消费价格普遍上涨，物业企业劳动用工成本成倍增加，但物业收费标准一直未作相应调整，收费标准严重滞后于经济社会及物价水平。二是物业收费率不高。据统计，目前我市住宅小区普遍存在欠交物业服务费的现象，有的小区欠费率达50%以上，已成为阻碍物业服务企业健康发展的突出问题。三是物业企业垫支情况严重。一方面物业管理企业要承担物业管理小区能耗费（特别是电梯），供电部门只针对物业公司的总表数据收费，物业公司需要先行支付相关费用，然后再向小区业主收费，由于存在业主欠交、拒交的情况，物业企业垫付的费用往往很难全部收回；另一方面，政府补贴资金不能及时到位，也需要企业垫支。

（二）小区停车难问题日益突出。伴随着私家车进入千家万户，停车位数量无法适应汽车增长的需求，小区停车矛盾日益凸现。目前我市老小区通过改造有效缓解了停车矛盾，但许多新建小区停车位比大多只有1:0.8左右，远不能满足现在快速增加的私家车对车位的需求，再有开发商只售不租、部分车主为了避免支付地下车库租金或为了图一己之便，造成地面“车满为患”，停车位不足直接导致了公共绿地被占用、车辆刮擦等问题的发生，也给防灾、安全带来一定的隐患。

（三）属地管理机制尚未全面落实。部分镇（街）对物业管理属地管理认识还不到位，尚未真正列入党委政府的议事日程，没有明确物业管理机构和人员。

（四）部门联动没有真正形成共识。虽然市政府《关于加强和规范住宅物业管理的若干意见》明确了各部门的职责，但有些部门还没有将本部门执法职能延伸到物业管理小区，对于小区内违章搭建、各类违规行为，要么是相互推诿，最后推给物业服务企业，要么就是处理程序复杂、时间漫长，使出现的问题不能及时处理，业主与物业企业之间的矛盾不断恶化。

（五）物业服务水平还有待进一步提高。物业管理行业准入门槛低，物业服务企业良莠不齐；绝大多数企业仍处于传统粗放型的管理，提供简单的、低标准、低层次的服务；物业从业人员大多文化程度低，在住宅小区越来越多地应用高科技设备、设施的情况下，物业行业专业技术人才缺乏的问题越来越突出。

（六）业主对物业管理的认识还不到位。很多业主认为物业管理可有可无，有些业主单方面要求物业管理公司超出范围提供物业服务，无限扩大物业服务企业在服务上的责任，把物业企业当成了“万能公司”，出现小区停车难、违章搭建、房屋渗漏水、噪音等问题时，全部归咎于物业企业，并作为拒交物业费的理由。部分业主对有偿物业服务存在抵触情绪，缺乏物业管理消费意识，不愿意出钱或只愿意付尽可能少的费用，却希望得到最好的物业服务。同时，物业服务费的缴纳属于小区全体业主的共性问题，具有示范带动效应，由于一些业主欠费，让更多业主持观望态度，从而加入欠费行列，导致物业服务企业因物业管理费缺乏无法继续经营，撤出小区管理。

三、下阶段工作思路及重点

针对我市物业管理存在的问题，下一步将着重做好以下几方面的工作：

（一）全面落实物业管理新机制。一是加快完善物业管理体制机制。按照属地管理、重心下移的要求，在全面总结澄江街道落实物业管理的经验基础上，向全市镇（街）延伸推广。二是形成综合管理格局。建立物业管理联席会议工作机制，相关部门共同商议解决物业管理工作中出现的难点、热点问题，加强对违规行为的联合执法，形成强大工作合力，尤其是对小区违章搭建、车辆乱停乱放等的起先综合整治，加强执法，增强工作合力。按照《江苏省物业管理条例》的有关规定，在小区公布各部门职责和联系方式，接受居民的投诉和监督。三是充分发挥业主委员会的作用。在业主委员会人选上做到严格把关，把那些热心公益事业、责任心强、乐于奉献、具有一定组织能力的业主吸收到业主委员会中来，使业主委员会在提高物业管理水平、共建共享和谐社区中起到更大、更积极的作用。四是强化物业管理考核机制。根据《江阴市物业管理“以奖代补”综合考核办法》、《江阴市住宅区物业服务质量考核办法》，建立分级考核机制，由各镇（街）通过定期、不定期的明查暗访，每月一次对物业服务企业依法经营、履行合同、诚实守信等方面进行检查和考核。

（二）优化物业管理行业发展环境。一是完善合理的物业服务价格调整制度。由价格管理部门结合当前的物价指数，在综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况等因素，对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时进行调整我市物业服务费政府指导价标准，建立质价相符的物业费动态调整机制。前期物业招投标，严格执行政府指导价，业主大会成立后，由物业服务企业和业主根据服务内容和标准自主商定物业管理标准和收费标准，政府部门在加强宏观调控和市场监督的基础上给予指导，不再进行价格干预。改变现有停车收费方式，通过价格杠杆作用，建立地下、地面相对平衡的价格机制，引导业主车辆停放。二是落实财政扶持政策。继续对改造的老小区、拆迁安置小区、保障性住房小区给予补贴，确保补贴资金及时到位，尽可能缩短物业服务企业的垫支周期。三是构建物业纠纷协调机制。完善物业管理投拆受理制度，畅通投诉渠道，以物业收费为切入点，建立物业管理矛盾纠纷快速处理机制，由司法、人民法院介入，以人民调解为主，行政调解、司法调解和法院判案执行紧密衔接，联调联动合力化解矛盾纠纷。四是加大宣传力度，引导业主建立理性的消费理念。充分利用市各主流新闻媒体、印发物业管理宣传手册、进社区入户等形式对《江苏省物业管理条例》及市政府关于物业管理工作的有关要求进行宣传，广造声势，通过宣传，提高社会各界对物业管理工作的认识，切实增强广大业主的自我约束、理性维权意识，使业主和物业服务企业和谐相处，更好地在法律和合同范围内提供优质的服务，形成“业主要服务、物业提供服务”的氛围，推动整个物业管理行业健康、有序发展。

（三）严把物业管理源头关。一是严把行业准入关。凡外地企业进驻江阴，必须具备一级资质；本地新办企业，原则上不再审批。二是严把招投标关。新建住宅项目必须通过招投标方式选聘前期物业管理，物业企业中标后，必须规范签订前期物业服务合同，明确权利义务关系，严格按合同约定履行服务义务，并按照规定在服务区域或相关媒体公开资质等级、服务内容、收费标准、投诉电话等，自觉接受业主监督。三是严把承接验收关。中标的物业企业必须参与项目竣工验收，并严格执行物业承接验收制度，对物业共用部分、共用设施设备进行查验，坚决防止“先天问题”带入后期物业服务管理，确保物业服务“轻装上阵”。

（四）建立和完善长效管理机制。一是加强对物业公司的监管。重点监督物业公司公示物业服务等级、服务内容、收费项目、收费标准等情况，约谈问题多、投诉多、不良行为多、服务差的物业服务公司负责人，限期进行整改。二是继续开展创优达标活动。通过打造小区物业管理的先进典型，促进小区物业管理水平不断提高，带动全市物业管理整体水平的提升。三是建立有效的沟通制度。督促物业管理公司摆正位置，充分尊重业主委员会的意见，自觉接受广大业主的监督，建立物业服务企业、业主委员会、业主代表定期交流制度，听取意见，切实改进服务质量，努力提高业主满意率。四是加强从业人员业务培训。继续组织开展物业管理师、物业服务项目经理培训考核工作，积极开展物业专业岗位技能培训，提高物业从业人员的整体素质，培养一批懂经营、善管理、通技术、精业务的物业管理人才。五是实行末位淘汰。按照《江阴市物业管理“以奖代补”综合考核办法》、《江阴市住宅区物业服务质量考核办法》进行考核，考核结果与资质升级、奖励补贴发放、项目承接招标等挂钩。对在全年考核中，改造的老小区、市政府拆迁安置小区分类综合排名最后1位的物业服务企业，进行淘汰，取消该物业企业在该小区的物业管理资格。

　　以上报告，请予审议。