璜土镇人大

2004年，市政府下发《关于坚决制止违法建设行为的通告》，要求农村一律不得新建、改建、扩建、翻建住宅及其他建（构）筑物。但随着发展，农村危房户、紧房户逐渐增多，政府统一拆迁安置的困难越来越大，关于放开宅基地自建房的呼声越来越高。2016年1月，在市人大第十六届五次会议上，我镇市代表提出了《关于允许农村改造危旧房屋的建议》。《2016年江阴市人民政府工作报告》中明确“有序推进农村危房改造，实施重点村、特色村农民住房改造试点，切实改善农民居住条件”。为此，镇人大对保留村庄农民自建房改造问题进行调研了，现报告如下：

一、我镇农民自建房现状

璜土是江阴市的黄金西大门，北枕长江，西、南与常州无缝相融。镇域面积64.49平方公里，下辖12个行政村和1个社区，已拆迁112个、保留村庄169个，其中重点村24个、特色村16个、一般村129个，房屋12943栋。截至2015年末全镇拥有户籍人口57249人。

在农民自建房中，超过80%的都是上世纪八十、九十年代所建造，由于受当时的资金条件、外部环境和建房观念所限，基本上以平房改楼房为主，空斗墙、楼板房、未浇筑基础的现象较为普遍，房屋质量总体较差，配套设施残缺不全。如今，历经20多年的风吹日晒，这批房屋大都进入维修改造阶段，甚至存在一定比例的危房。按《无锡市危旧房屋统计表》数据，我镇共有危旧房屋202家，其中C级49家，D级47家。

除了上述危房户以外，还存在许多紧房户。造成紧房户的原因主要有三方面：一是不在规划范围内，有一批无钱买房户、离婚缺房户、子女成婚无房户等，他们急需改善住房条件，但既不能得到建房许可，又不属于被拆迁范围。二是在规划范围内，由于强控范围加上其他原因一直未能新建、改建、扩建、翻建，由此构成了紧缺房户。三是原拆迁安置户，由于当时拆迁安置按照每人35平方的政策造成的紧房户。

为缓解这些危房户、紧房户的问题，我镇采取了提前安置办法，目前已安置23户，还需安置130户，有6户因贫困问题放弃预安置。但是由于我镇前几年拆迁体量较大，安置房建设滞后于拆迁安置，拆迁户目前也还未安置完毕。目前璜土片融城苑小区还需要安置1164套，小湖片小湖新村还需要安置175套，石庄片启港苑小区还需安置178套。计划建设的公租房，也因资金压力太大而迟迟没有实施。

因此，放开宅基地自建房、允许农民自建房翻建成为了破解农村紧房户、危房户问题的关键。

二、周边市县的经验做法

1、昆山市。2014年昆山市出台了《关于加强保留村庄自建房建设管理的指导意见》。《意见》明确了申请自建房的对象和条件。在建房标准上，要求农户宅基地用地面积按照原核定的用地标准进行审批，一户宅基地面积最多不得超过200平方米，原有超过面积的在审批时作相应核减。其次，建造房屋必须在村庄规划的区域内，房型应在规划建设部门提供的房型中选定，房屋的风格应体现江南水乡特色，建设占地面积不得超过用地面积的70%(含辅房)，建筑总面积不得超过用地面积的140%等。此外，值得注意的是，按照《意见》，对按照规定建设完成的保留村自建房，市住建部门和国土部门将根据建房户提供的有关资料、房屋竣工验收报告，按有关规定向建房户发放新的房屋产权证和宅基地使用证，进一步保障农民合法权益。

申请建房对象须具备以下几个条件:必须是经批准保留的自然村庄户籍在册的农村村民，同时还须满足申请时仍然是本村集体经济组织成员；在保留村庄上拥有自建房屋且已取得房屋产权证(或建管部门批文)；自建房屋有宅基地使用证或国土部门证明文件等条件。

2、太仓市。2014年太仓市出台《关于加强和规范农村保留村庄规划建设管理的指导意见》，主要明确了三个方面的内容。（1）保留村庄名单。保留村庄名单将由各区管委会或镇政府在充分征求村民意见后提出意见，经镇(区)人民代表大会或人大主席团常务会议表决通过，此后还要公示7个工作日，广泛征求公众意见。保留村庄的区域范围、具体名单及村庄规划还必须经市住建局和市国土局初审后，报市人民政府审批。（2）保留村庄内建房条件。对市、区、镇规划建设区内被拆迁农户住房采用公寓房或货币安置：对属保留村庄区域内，但自愿放弃宅基地而选择“三置换”的农户，由各区、镇有序安排公寓房或货币安置：对于保留村庄区域内，无“三置换”意愿，且需要翻建住房的农户，首先引导和鼓励其有序进入自拆自建集中居住区建房，不愿进入居住区的，可在保留村庄相对集中区域内新建或翻建住房。申请在保留村庄内建房的农户必须同时具备以下条件：在保留村庄区域范围内有农村住房并拥有产权证(或建管部门的正式批文)；有现居住地的农村户口(争议人员须经村民小组2/3以上村民同意)；有保留村庄上的宅基地使用权证或国土部门的证明文件；符合其它宅基地管理政策。（3）宅基地面积不超200平方米，建筑占地面积按不超过65%控制。

3、张家港。根据《张家港市村庄规划建设实施意见（试行）》，农户建房基本要求为：（1）农户建房实行规划先行、一户一宅、标准控制、公开公平、依法审批。（2）长期保留村庄允许新建、翻建房屋。在村庄规划范围内，允许扩大村庄规模。（3）阶段性保留村庄不允许新建房屋。危房户、平房户等急需建房户经批准后，允许原地翻建房屋。各镇（区）根据实际情况，可以通过预拆迁方式对符合建房条件的农户进行安置。（4）非保留村庄不允许翻建房屋。其中，城镇规划区外的非保留村庄，符合建房条件的农户原则上按规划要求进入长期保留村庄内新建房屋。城镇规划控制区内的非保留村庄，各镇（区）应根据经济社会发展情况，有计划地推进拆迁。对尚未列入拆迁计划的急需建房户，由各镇（区）通过预拆迁方式进行安置。

农房面积标准：（1）在长期保留村庄内原地翻建房屋的，建筑占地面积不得超过120平方米，建筑面积不得超过240平方米。（2）城镇规划区外的非保留村庄内符合建房条件的农户到长期保留村庄扩建区内新建房屋，根据规划建两层的，建筑占地面积不得超过120平方米，建筑面积不得超过240平方米；建三层的，建筑占地面积不得超过100平方米，建筑面积不得超过280平方米。（3）在阶段性保留村庄内翻建房屋的，应当按原建筑占地面积翻建，但最大建筑占地面积不得超过120平方米，建筑面积不得超过240平方米。

此外，常熟、南通等地，都允许农村保留村庄在规定条件内进行新建或翻建。

四、农村自建房改造的主要问题

我镇农村自建房要进行改造，主要面临以下问题：

（一）原址翻建存在的矛盾

1、连体房问题。多家的房屋连在一起，有的想翻建，有的不想翻建，协调比较困难，而建筑外观也会很凌乱。

2、留根户问题。户口不在，房屋在。有的留根户的房屋还垮掉了。有的户口还在，但房屋已经卖掉了或者原来的宅基地已经另作它用了。

3、翻建面积问题。有的家庭子女较多，仅按旧房翻建也不能解决紧房户的问题。有的翻建的时候，会私加楼层或面积，主管单位不容易控制。

（二）统一新建存在的矛盾

1、土地指标问题。目前有两种土地指标可以申请。计划指标需要报省批准转为国有建设用地，并支付相关费用（约20万/亩）。挂钩指标要先复垦，第二年使用相应面积，报省批准转为国有建设用地，报批费用约12万/亩。这两种方式可以办理土地证和房产证。

2、宅基地拆后的复耕利用问题。现在是要求先复垦后利用，不便于操作。

3、自留地问题。国家规定由村民长期使用的土地，面积由各村群众的意见而定，大小不一。独生子女家庭还享有两份自留地。如果占用，如何补偿的问题。

（三）其它

1、老房拆除后的归还问题。

2、生产队之间对土地占用和归还的协商。

3、贫困户问题。既无力翻建又无力新建的家庭，如何界定和统一安置标准的问题。

五、建议

1、向省申请新批宅基地。

2、废止市《关于坚决制止违法建设行为的通告》中关于农村一律不得新建、改建、扩建、翻建住宅及其他建（构）筑物的相关规定、

3、尽快出台《江阴市保留村庄规划建设意见》，在确保不新增宅基地使用面积的基础上，允许符合条件的农户在符合规划的前提下，规范有序地实施原址翻建改建或统一移地置换。

4、由市成立协调小组，统一规划布局、统一调配指标、统一平衡资金、统一操作实施。

5、坚持“政府牵头组织、专业人员设计、部门积极配合、群众有效参与”的原则，高标准、高起点建设，加大对集中居住点的交通、通讯、水电、绿化等基础设施投入。

6、选取一定数量的保留村庄进行试点。

（2016年　　月）